最近、海外不動産投資の広告を見て気になるのだけどリスクも大きそうだなぁ。
周りにやっている人がいないからどうやって情報を集めたら良いかわからない。
と普通は思いますよね。
私もそう思ってました。
しかし、先日フィリピンのコンドミニアムを購入し、海外不動産投資を開始しました。
そこで「海外不動産って実際どうなの？」とういう人の為に、海外不動産投資が初挑戦のサラリーマン投資家目線で海外不動産の魅力やメリット、デメリットなど紹介したいと思います。
海外不動産投資とは？
海外不動産投資とは、海外の不動産に投資することです。
そして海外と一言で言っても、たくさんの選択肢があります。
アメリカやイギリスといった先進国もあれば、フィリピンやベトナムなどの新興国まであります。
また投資する国によって投資方法や期待できるメリットも異なります。
海外不動産投資の魅力
海外不動産投資の魅力は何と言っても成長している国の不動産に投資できることです。
成長している国は、基本的に物価は上昇していきます。
当然不動産の価格も上昇します。
そして成長している国の不動産に投資を行えば、安定した家賃収入も期待できますし、値上がりした不動産の売却を行うことで売却益を得ることも可能です。
それに対し、日本は、少子高齢化が進み、人口は減少傾向。
経済はジリ貧状態で今後の成長も期待できません。
この状況で日本の不動産投資に投資するということは、「成長しない国」に投資するということです。
上手く投資できれば、それでも利益を得ることはできる思いますが、「成長しない国」に投資していると考えるとあまりスッキリした気持ちにならないですよね。
海外不動産投資のメリット
もちろん国によってメリットは異なります。
あくまでも海外不動産の全般的な傾向ですが、以下の点が代表的なメリットです。
大きなキャピタルゲインが期待できる
アメリカのような先進国や東南アジアなどの新興国は、今後も経済成長が続き、物価も上昇し続けると考えられています。
物価が上がると、不動産の価格も上昇していきます。
購入した不動産の売却により利益（キャピタルゲイン）を得ることができる可能性が高いといえます。
空室リスクが低い
東南アジアなどの新興国は、すごい勢いで人口が増加しています。
そしてこの傾向は今後も続きます。
人口が増えていけば基本的に空室リスクも低くなります。
人口減少する日本の不動産投資は、常に空室リスクを心配する必要がありますが、海外不動産はその心配が少ないです。
リスクの分散ができる
海外不動産の投資は、基本的に現地通貨での投資になります。
例えばアメリカの不動産を購入することは、ドル資産を持つことになります。
一つの通貨で資産を持つことは、リスクです。
海外不動産の投資をすることで、通貨の分散、リスク分散ができます。
成長する国に投資できる
国が成長するということは、人口減少による空室リスクや、物件価格が下がるリスクを心配する必要がありません。
もちろん短期的に価格の上下はあると思いますが中長期的には利益を期待できる可能性が高いと言えます。
海外不動産投資のデメリット
情報が少ない
投資をする際は、できる限り情報を集めて、リスクを検証し、投資判断をします。
日本の投資であれば、インターネットの情報だけでなく、不動産業者に相談することでたくさんの情報にアクセスできます。
しかし海外不動産投資となると、日本語で手に入いる情報が限られています。
また海外不動産を取り扱う業者も多くはありません。
さらに経験者も日本の不動産に比べると圧倒的に少ないので、リアルな実体験を知る機会も少ないです。
このように、限られた情報で投資判断をせざるを得ない点は、大きなデメリットと言えます。
日本の金融機関の融資が難しい
基本的に日本の金融機関からの融資が難しいです。
いくつかの条件を満たす場合は、可能なケースもありますが、基本的にハードルが高いです。
法律や商慣習が異なる
国によって不動産に関する法律や商慣習が異なります。
例えば、フィリピンであれば、外国人は土地を購入できないので、戸建は購入できません。
なので、いわゆるマンション投資が主流です。
このような現地の法律や商慣習に関する情報を個人で収集するのは非常に難しいです。
為替リスク
こちらは、通貨分散という点ではメリットでもあるのですが、為替リスクという点ではデメリットになります。
保有している物件を売却した際に、現地通貨で売却益が出ていても、為替でマイナスになる可能性もあります。
カントリーリスク
その国の政治や経済の状況が変化し、不動産の価格に大きな影響を与えるリスクです。
戦争や紛争などはその典型的な例です。
トラブルに巻き込まれる可能性
比較的トラブルが少ない日本の不動産環境からすると信じられないことが海外では起こります。
代表的な例として、投資した物件が完成しないというトラブルがあります。
先日、中国不動産開発大手の中国恒大集団の経営危機の問題がありました。
このようにディベロッパーの倒産などにより、プロジェクトが頓挫し物件が完成しない、払ったお金が返ってこない可能性もゼロではありません。
海外不動産投資は、分散投資の一つとして検討
ここまで見てきたように、海外不動産投資は、日本にはない夢や魅力がある投資です。
しかし、日本の不動産投資とは大きく異なる、メリットとデメリットがあります。
このことから海外不動産投資は、資金の一部を使い、分散投資の一つとして取り組むのが良いと思います。
私自身も株式や日本の不動産投資などを主軸としつつ、分散投資先の一つとして、フィリピンのプレビルド投資を行っています。
本や無料不動産セミナーで勉強しよう
海外不動産投資に関する本やセミナーは日本の不動産投資に比べれば少ないですが、いくつかあります。
そういったものを活用して、知識を蓄えてトライするのが良いと思います。