【FIREで海外移住】早期達成には不動産投資を活用した資産形成がおすすめ

FIREして海外移住したいと考えている人は多いようです。

私もその一人です。

私は、30代で海外移住をしましたが、色々と事情があって日本に帰国。

次はFIREして再度海外移住をしたいと考えています。

FIREして海外移住するには、かなりの資産が必要です。

必要な資産をFIREの4％ルールを使って計算してみます。

あなたの年間の生活費が300万円（毎月25万円）だとすると

その25倍の7500万円が必要ということになります。

毎年300万円貯金しても25年もかかってしまいますね。

株や投資信託で毎年300万円を積み立てて、

年利4％で運用できれば17-18年で達成できます。

そんなに待てないよー、という方も多いと思います。

そんな方へおすすめの資産形成方法が、不動産投資です。

不動産投資を資産形成にうまく取り込むことができれば、

資産形成をスピードアップすることができます。

今回は不動産投資を活用したFIREの資産作りについて解説したいと思います。

モリー

この記事を書いている私は、海外移住経験者で、一度日本に帰国。次の海外移住をFIREで実現しようと計画しています。株と投資信託と不動産投資でFIREに向けた資産形成を実践中。

FIRE・海外移住の資産形成になぜ不動産投資なのか？

私自身FIREで海外移住をめざす資産形成の一環として不動産投資に取り組んでいます。

なぜ不動産投資がFIREの資産形成として有効か説明します。

メリットは3つあります。

1. FIRE達成の期間を短くできる
2. 融資を活用してレバレッジ効果が期待できる
3. 金融市場暴落の影響を受けずに安定した収入を確保できる

一つずつ説明します。

FIRE達成の期間を短くできる

前提条件：

1年の生活費：300万円　(月25万円）

FIREに必要な金額：7500万円

貯金や株式・投資信託投資でFIRE資金を貯める場合

毎年300万円貯金する場合の必要期間：

25年

株や投資信託で毎年300万円を積み立て年利4％する場合の必要期間：

17-18年

このように、貯金や株や投資信託でFIRE資金を貯めようとすると17-25年かかってしまいます。

不動産投資を活用する場合

次に不動産投資を活用する場合のケースです。

例えば銀行融資を活用し、１棟アパートの不動産投資をするとします。

家賃収入からローンの返済や固定資産税や諸々の経費を除いて手元に残る金額が月に10万円と想定します。

その場合年間の不労所得は120万円です。

1年の生活費：300万円　(月25万円）

不動産投資からの不労所得：120万円

FIREに必要な金額：4500万円 (180万円 x 25)

FIREに必要な金額がぐっと少なくなります。

毎年300万円貯金する場合の必要期間：

15年

株や投資信託で毎年300万円を積み立て年利4％する場合の必要期間：

12年

このように不動産投資で、毎月10万円の不労所得を得るだけで

FIRE達成の期間を3-10年も短縮できることがわかります。

なるべく早くFIREを達成したい！という方には不動産投資を取り入れることはとても有効です。

銀行融資を活用することでレバレッジ効果が期待できる

不動産投資が他の投資と違うことは、銀行の融資を活用して投資ができることです。

銀行からお金を借りて、株式や投資信託を購入することはできませんが、

不動産は基本的に銀行からお金を借りて購入することができます。

つまり株式や投資信託であれば、あなたがどれくらい投資資金を持っているかによって

リターンは決まってしまいますが、

不動産投資は、銀行からお金を借りて、あなたが保有する資金以上の金額を投資に活用することができるので

より大きなリターンを期待することができます。

例えば、1000万円の自己資金で、4000万円銀行から融資を受けて、5000万円の不動産を購入したとしましょう。

不動産の利回りが8％だったとして、家賃収入が400万円。

ローンの返済や経費を引いて100万円の手残りがあったとします。

1000万円の自己資金で毎年100万円の利益ですので、利回り10%です。

レバレッジ効果で、株や投資信託よりも高い利回りが期待できることがわかります。

金融市場暴落の影響を受けずに安定した収入を確保できる

株式や投資信託やが取引される金融市場は、日々変動します。

世界情勢や景気に左右され値動きが激しく専門家でさえ予想しにくい特性があります。

株式市場が順調な時は、10％以上の利益がでることこともありますが、

逆に金融市場が暴落した際は、10%以上のマイナスになることもあります。

2008年・2009年頃に世界規模での景気悪化・株価下落を招いた「リーマンショック」の時は、

日経平均株価も当時1万2千円程度だったところから6,000円台まで下がりました。

50%のマイナスです。

長期的に見れば株式や投資信託は、有効な投資ですが、

短期的には、このような資産の激減を経験することもあります。

そのため、FIREのように安定して資産を積み上げていくタイプの資産運用には不向きな一面もあります。

一方マンションやアパートなどの不動産投資は、金融市場や景気の影響を受けにくいためFIRE向きといえるのです。

リーマンショックのような金融危機が来たとしても家賃が50%マイナスになることはあります。

不景気になっても住居が必要なことは変わらないからです。

不動産投資が安定しているといわれる理由はここにあります。

FIREの資産形成に有効な不動産投資方法

FIREに不動産投資が有効ということがわかったと思いますので、次はどのような不動産投資が良いか考えていきたいと思います。

不動産投資は色々な種類があります。

大きく分けると以下のような不動産の投資商品があります。

• 新築、中古の一棟マンション
• 新築、中古の一棟アパート
• 新築、中古の区分マンション

区分マンションというのは、マンションの１部屋のことです。

ワンルームマンション投資と言われるのは、区分マンション投資のことです。

不動産投資で一番人気があって、多く実践されているのが区分マンション投資です。

マンションの１部屋なので、１棟マンションや一棟アパートに比べると金額が少ないので始めやすいというのが理由です。

ワンルームマンション投資は、自己資金10万で始められることも多いので、人気の不動産投資です。

しかし、FIREの資産形成という視点では、ワンルームマンション投資（区分マンション投資）は、おすすめできません。

ワンルームマンション投資は、ローンを完済するまで（20-35年後）毎月の手残り（家賃収入からローンや諸経費を除いたもの）がないからです。

手残りがないどころか、毎月数千円のマイナスのワンルームマンション投資商品もあります。

FIREするまで、20-35年の時間がある人にとっては良いかもしれませんが、あまりオススメできません。

オススメは１棟ものへの不動産投資

FIREを目指す資産形成にオススメは、一棟マンションや一棟アパートなどの１棟ものへの不動産投資。

一棟マンションや一棟アパートは、投資金額は、数千万から数億と高額ですが、部屋数が多いので大きな家賃収入を期待できます。

家賃収入からローンの返済や経費を除いても毎月手残りがあります。

私は、一棟アパートを保有していますが、毎月の手残りは10万円ほどあります。

一棟マンションや一棟アパートは金額が高いので誰で買うことはできません。

基本的に銀行の融資を活用して買うわけですが、銀行に融資してもらうための属性である必要があります。

金融機関には、以下のような属性を審査します。

• 勤務先
• 職種
• 年収
• 勤続年数
• 年齢
• 健康状態
• 現在の借入状況
• 過去の返済状況

金融機関はこれらの属性が良い人ほど長いローンをしっかり返済する力があると考えます。

そして融資の可否や年収に対して何倍の額まで融資できるかを審査します。

このように誰でも銀行から融資をしてもらえるわけではありませんが、

融資をしてもらえる属性の方は、銀行融資を活用して、

一棟マンションや一棟アパートなどの１棟ものへの不動産投資をオススメします。

私の一棟アパート投資は以下の記事を参考にしてください。

不動産投資だけでFIREも可能

私は、現在不動産投資の不労所得は10万円ですので、FIREには程遠いのですが、

不動産投資を上手に拡大することができれば、不動産投資だけでFIREは可能です。

不動産投資だけで月に100万円以上の収入を得ている人はたくさんいます。

一棟マンションや一棟アパートを複数棟所有し、うまく経営することで実現できます。

私は、株・投資信託と不動産の２本柱でFIREして海外移住を目指していますが、

不動産投資だけでもFIREで海外移住できるように、不動産投資の拡大を計画しています。

おすすめの不動産投資本

不動産投資だけで月100万円以上の収入を稼ぐなんて実現できるの？と思いますよね。

私も、そんなことは、お金持ちや才能のある人だけができると思っていましたが

しっかり勉強して、うまく不動産投資を実行すればできるようです。

不動産投資を成功させて、不動産投資だけで生活をしている方が多くの本を出版しています。

それを読むことで、不動産投資だけでFIREも現実的なことだとわかってきました。

そこで、私が読んだおすすめの不動産投資本を紹介します。

元証券ウーマンが不動産投資で７億円

著者のサラリーマンだった八木 エミリーさんが、不動産投資を始めて5年で資産7億5000万円、年間家賃収入7000万円、フリーキャッシュフロー年間2000万円を稼ぐまでになったストーリーです。

著者は、たくさん本を読んだり、セミナーに参加したりかなり勉強したようですし、

とても不動産投資のセンスがあるから成功できたと思いますが、

この本を読むと努力次第でだれでも実現可能な不動産投資であることもわかります。

八木 エミリーさんがどのような物件を買ってきたか、

詳細（物件タイプ、金額、立地、銀行金利など）が書いてあるのでとても参考になりました。

どのような物件を買い進めると年間数百万の不動産収入をえることができるのかイメージできます。

普通のサラリーマンが実現させた毎年年収1000万円の不動産投資

著者の名取氏は、RCマンション７棟140室保有し、投資総額で6億円で家賃収入7000万円オーバーの不動産投資家。

元サラリーマンの著者は、1年半かかって最初の1棟マンションを購入。

その後規模を拡大し、年収1000万円を超えるサラリーマン不動産投資家になるまでのストーリーが描かれています。

事実に基づいた話なので非常に勉強になります。

この本を読んで不動産投資だけで年収1000万円を超えるには、

一棟ものへの不動産投資であるという結論に至りました。